Sanierungspflichten für Hauseigentümer: Was 2025 gilt

Ein Überblick über gesetzliche Vorgaben, Unterschiede bei Eigentümerwechsel und Bestandsschutz für langjährige Selbstnutzer

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist in Deutschland seit Jahren ein zentraler Baustein der Klimapolitik. Mit der jüngsten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind die Anforderungen an Eigentümer erneut gestiegen. Besonders relevant sind die Sanierungspflichten, die beim Eigentümerwechsel greifen – aber auch für selbstnutzende Eigentümer, die ihr Haus schon lange besitzen, gelten bestimmte Regeln und Ausnahmen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Pflichten aktuell bestehen, wen sie betreffen und welche Fristen und Fördermöglichkeiten es gibt.

Hintergrund: Warum gibt es Sanierungspflichten?

Der Gebäudesektor trägt wesentlich zum Energieverbrauch und zu den CO₂-Emissionen in Deutschland bei. Ziel der Sanierungspflichten ist es, den Energiebedarf von Bestandsgebäuden zu senken, den Klimaschutz voranzutreiben und Eigentümer frühzeitig auf steigende Energiepreise sowie zukünftige EU-Vorgaben vorzubereiten.

Gesetzliche Grundlage: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG regelt seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude. Wesentliche Vorschriften betreffen:

• Austauschpflicht für alte Heizkessel (älter als 30 Jahre)
• Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen

Mit der letzten Novelle wurden die Anforderungen erhöht und Klarstellungen eingeführt, etwa zur Austauschpflicht von Gas-Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern ab 2028.

Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel

Wer ist betroffen?

Seit 2024 gilt: Wer ein älteres Wohngebäude kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte energetische Sanierungen vorzunehmen.

Welche Maßnahmen sind verpflichtend?

• Austausch von Heizkesseln, die vor 1995 eingebaut wurden (Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind)
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, sofern nicht bereits ausreichend gedämmt
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen

Fristen und Ablauf

Die Sanierungspflicht muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllt werden. Die Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch.

Rechtslage und Haftung

Laut einem aktuellem BGH-Urteil aus dem März 2025 (Az.: VIII ZR 23/25) haftet immer der neue Eigentümer für die Umsetzung der Sanierungspflichten – unabhängig davon, ob der Vorbesitzer die Maßnahmen bereits hätte durchführen müssen.

Ausnahmen

• Denkmalgeschützte Gebäude (mit Einschränkungen)
• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit (Härtefallregelung)
• Selbstnutzende Eigentümer, die die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben (Bestandsschutz)

Bestandsschutz für selbstnutzende Eigentümer (vor 2002 erworben)

Wer profitiert vom Bestandsschutz?

Eigentümer, die ihre Immobilie bereits seit dem 1. Februar 2002 (oder länger) selbst bewohnen, sind von den meisten Sanierungspflichten ausgenommen – solange kein Eigentümerwechsel stattfindet. Sie müssen also weder alte Heizkessel zwingend austauschen noch das Dach oder die Geschossdecke nachträglich dämmen.

Was bedeutet das konkret?

• Die Sanierungspflichten greifen erst, wenn das Haus verkauft, verschenkt oder vererbt wird.
• Solange der Eigentümer selbst im Haus wohnt und der Besitzstand unverändert bleibt, besteht Bestandsschutz.

• Eine Ausnahme besteht, wenn das Gebäude gravierende Mängel aufweist, die die Sicherheit gefährden oder gegen andere gesetzliche Vorgaben verstoßen.

Vorteile und Risiken

Der Bestandsschutz verschafft langjährigen Selbstnutzern Planungssicherheit. Allerdings kann der Wert der Immobilie bei Verkauf oder Erbschaft durch anstehende Sanierungspflichten sinken. Zudem steigen die Anforderungen an Energieeffizienz kontinuierlich, sodass auch freiwillige Modernisierungen ratsam sind.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Eigentümerwechsel

Frau Müller erbt 2025 das Einfamilienhaus ihrer Eltern, Baujahr 1975. Die Heizung ist von 1990, das Dach ist ungedämmt. Sie muss innerhalb von zwei Jahren:

• Die alte Heizung austauschen
• Das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen
• Die Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen

Beispiel 2: Selbstnutzender Eigentümer seit 1995

Herr Schmidt lebt seit 1995 in seinem eigenen Haus, Baujahr 1970. Er ist nicht verpflichtet, die genannten Maßnahmen umzusetzen, solange er selbst darin wohnt und keinen Eigentümerwechsel vornimmt.

Fördermöglichkeiten

Um Eigentümer bei der Erfüllung der Sanierungspflichten zu unterstützen, bietet der Staat verschiedene Förderungen an. Die wichtigsten Programme:

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Förderungen für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen
• Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für umfassende Modernisierungen durch die KfW
• Einige Bundesländer und Kommunen haben eigene Förderprogramme
• Steuerliche Förderung nach § 35c EStG (Ermäßigung der Einkommensteuer)

Eine Energieberatung und die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) werden ebenfalls gefördert und helfen, die Maßnahmen optimal zu planen.

Konsequenzen bei Nicht-Einhaltung

Wer die Sanierungspflichten nicht fristgerecht umsetzt, riskiert:

• Bußgelder bis zu 50.000 €
• Wertverlust der Immobilie (schlechtere Energieeffizienzklasse)
• Probleme beim späteren Verkauf oder bei der Finanzierung

Fazit: Was Eigentümer jetzt tun sollten

• Eigentümerwechsel: Prüfen Sie vor dem Kauf/Erbe einer Immobilie die energetische Situation und kalkulieren Sie Sanierungskosten ein.
• Langjährige Selbstnutzer: Nutzen Sie den Bestandsschutz, aber denken Sie an den Werterhalt und die steigenden Energiepreise – freiwillige Sanierungen lohnen sich.
• Förderung nutzen: Lassen Sie sich von uns unterstützen und beantragen Sie rechtzeitig Fördermittel.
• Fristen beachten: Die Zwei-Jahres-Frist nach Eigentümerwechsel ist verbindlich – rechtzeitige Planung ist entscheidend.

Tipp: Energieberatung zahlt sich aus

Eine professionelle Energieberatung verschafft Klarheit über den Sanierungsbedarf, die gesetzlichen Vorgaben und die besten Fördermöglichkeiten. So sichern Sie sich nicht nur die Einhaltung der gesetzlichen Pflichten, sondern auch langfristige Einsparungen und Wertsteigerungen für Ihre Immobilie.

Kontaktieren Sie uns gerne für ein kostenloses Erstgespräch – gemeinsam finden wir die für Sie beste Lösung!

Stichwörter: Energieberater, GEG, Hauseigentümer, Immobilienbesitzer, Sanierungspflicht